Czy wiesz, jakim kontrolom powinno być poddawane mieszkanie i jak często owe kontrole mają być przeprowadzane? I przede wszystkim – kto ma o tym pamiętać i kto może je wykonywać? Kontrole techniczne są niezmiernie ważne, ponieważ dzięki nim jesteśmy bezpieczniejsi. A nad naszym bezpieczeństwem czuwa prawo, które formułuje odpowiedzi na wszystkie postawione wyżej pytania.
Rodzaje kontroli w mieszkaniu
Kontrole przeprowadzane w naszym mieszkaniu zazwyczaj odbieramy jako przeszkody, ponieważ musimy być w nim obecni w konkretnych godzinach wyznaczonego dnia. Zapominamy o tym, jak ważne jest sprawdzanie stanu budynków i bagatelizujemy te czynności. Ale lekceważyć nie może ich właściciel lub zarządca budynku. Dlaczego? – Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623, z późn. zm.) nakłada na zarządcę lub właściciela obowiązek poddania budynku kontrolom okresowym. Mowa o tym w artykule 62 tejże ustawy. Co najmniej raz w roku, obiekt musi zostać poddany kontroli technicznej w zakresie instalacji elektrycznych, gazowych oraz przewodów kominowych, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz elementów budynku, które są zagrożone niszczeniem przez czynniki atmosferyczne.
A zatem w naszym mieszkaniu każdej wiosny powinien pojawić się kominiarz, który sprawdzi stan techniczny przewodów kominowych oraz osoba posiadająca kwalifikacje do kontroli instalacji gazowych oraz elektrycznych. A gdy mieszkamy w budynku o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2, to powinniśmy spodziewać się kontroli dwa razy w ciągu roku – do 31 maja oraz do 31 listopada. Jeżeli kontrole instalacji w mieszkaniu nie są przeprowadzane, to należy zainterweniować u zarządcy budynku.
Kontrole budynków i urządzeń
Kontrole okresowe musi przejść nie tylko nasze mieszkanie, ale i budynek. Dlatego oprócz kontroli instalacji w mieszkaniu, odbywają się przeglądy, o których często nawet nie wiemy. Raz w roku powinien być sprawdzony stan techniczny tych elementów, które są narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne. A co to za elementy? – Szczegółowe ustalenia dotyczące tego, jakie elementy są zagrożone przez wpływy atmosferyczne, znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. 1999 Nr 74 poz. 836). W paragrafie 4, punkcie 2 czytamy, iż uwagę podczas kontroli należy zwrócić na stan techniczny „zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggi i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich, pokryć dachowych.
Ponadto raz na 5 lat budynek musi przejść kontrolę, która odpowie na pytanie, czy nadal nadaje się on do użytkowania. Częściej należy sprawdzać stan techniczny kotłów. I tak jeżeli kotły są opalane gazem lub nieodnawialnym paliwem i posiadają wydajność od 20 do 100 kW, to kontrole powinny odbywać się co najmniej raz na 4 lata, a jeżeli wydajność kotłów przekracza 100 kW – raz na 2 lata. – Okresowe kontrole stanu technicznego budynku i jego urządzeń a także wyniki tych badań są dla zarządcy jak mapa słabych punktów nieruchomości wyznaczając zarazem kierunki przeciwdziałania przyszłym usterkom i ułatwiając planowanie podejmowanych działań.
Protokoły po kontroli
Zarówno w ustawie, jak i w rozporządzeniu, o którym była mowa, podkreślane jest, iż każda kontrola musi po sobie pozostawić ślad w postaci protokołu. Protokoły te powinny być przechowywane przez zarządcę budynku, a każde kolejne sprawdzanie stanu budynku musi zacząć się właśnie od zapoznania z wcześniejszymi ustaleniami. Osoba, która przeprowadza kontrolę ma obowiązek przeczytać protokoły z poprzednich kontroli, protokoły odbioru robót remontowych wykonanych od ostatniej kontroli oraz zgłoszenia mieszkańców o uszkodzeniach czy zniszczeniach elementów budynku i usterkach. Dlatego właśnie powinniśmy wszelkie wady zgłaszać zarządcy. Nawet jeżeli on nie kwapi się do ich naprawy, to zostanie do tego zmuszony podczas przeprowadzania kontroli. Bowiem protokoły i zgłoszenia są podstawą do oceny pracy zarządcy.
A co powinny zawierać te protokoły? Przede wszystkim osoby przeprowadzające kontrole, muszą określić stan techniczny oraz skalę zużycia czy zniszczenia elementów budynku, które zostały objęte kontrolą. Ważne jest również wskazanie zakresu oraz kolejności robót remontowych, które są wskazane. Tutaj powinno się ponadto sięgnąć do wcześniejszych protokołów i sprawdzić, czy wtedy zalecone remonty zostały przeprowadzone. Kontrolujący powinien jeszcze wskazać metody i środki użytkowania tych elementów budynku, które są zagrożone niszczeniem przez wpływy atmosferyczne lub inne czynniki. A jeżeli taki zapis był w poprzednich protokołach, to należy sprawdzić czy zarządca budynku zastosował się do nich.
Kontrole okresowe instalacji w mieszkaniu oraz stanu technicznego budynku z jednej strony mają zapewnić nam bezpieczeństwo, a z drugiej strony – są sprawdzianem efektywności pracy zarządcy. Dlatego, jeżeli mamy zastrzeżenia co do jego działań, to powinniśmy skupić się nie tylko na obszarach związanych z finansowaniem, ale możemy również poprosić o wgląd do protokołów z kontroli okresowych. Z nich właśnie dowiemy się nie tylko tego, czy zarządca spełnia swe obowiązki, ale również tego, w jakim stopniu się z nich wywiązuje.
